之策出版《房地产策划三十六计》系列：混战计之金蝉脱壳

调控危机下的风险转移与“割肉”求生

金蝉脱壳

原典：

存其形，完其势；友不疑，敌不动。巽而止蛊。

释义：

存其形，完其势；友不疑，敌不动：保存阵地的原形，造成还在原地防守的气势，使友军不怀疑，敌人也不敢贸然进犯。在敌人迷惑不解时，隐蔽地转移主力，抽精锐以袭别阵。巽而止蛊：语出《易经·蛊》卦：“彖曰：蛊，刚上而柔下，巽而止蛊。”巽：伏；蛊：毒害。可解释为：暗中转移兵力，以制止敌人的为害。

历史典故：

毕再遇悬羊击鼓

宋朝开禧年间，宋朝与金国进行战争，宋朝许多将领都吃了败仗，只有毕再遇不止一次打胜了。……曾经有一次与敌人交战时，毕再遇考虑敌兵来得一天比一天多，自己的兵力少，很难与敌人较劲。为了保存实力，便在一天夜里率领军队撤退了。毕再遇担心敌人知道宋军撤退，会来追杀，于是命令兵士将旗帜留在营寨，并将数十只活羊的后腿捆好绑在树上，让倒挂着的羊的前腿放在鼓上，羊腿拼命蹬踢鼓面，鼓声隆隆不断。敌军并没有感觉到宋营是空营。又再相持了一整天。等到敌人发觉，再要追击时，毕再遇的军队已经跑远了。

用计：

2011年，随着调控政策的不断加码和深入，房地产企业为了规避、转移风险和保证资金链，各自使出十八般兵艺。转战二三线城市，开辟其他商业领域，股权出让“断尾”求生，上演着一幕幕金蝉脱壳的好戏。

1．　转战二三线城市

早在六七年前，就不断有杭州籍开发商走出杭州，转战全国市场。经过了这些年的发展，特别是在轰轰烈烈的房地产市场调控之中，开发商们悄然进行着“上山下乡”运动。2010年，滨江集团在浙江省内杭州以外地区的新增土地储备金额达到57亿元左右，杭州的新增土地储备为50亿元左右。2010年，郡原地产全国市场的销售额约20亿元，杭州市场贡献了一半。2011年原本计划在全国范围内销售70亿元，杭州市场回笼40亿元，如今政策有变，稳定的现金流可能不是靠杭州，而要靠二三线城市来完成了。两个杭州的品牌房企销售数据，都很能说明问题：在当前的市场调控形势下，二三线城市，正成为稳定的现金流来源。

经过近几年的布点，滨江集团已经在千岛湖、绍兴、金华、衢州等杭州以外城市拥有多个项目。在本土同行中，滨江走出杭州的步子迈得不大，而且谨慎地选择了在浙江省内比较富裕的二线城市布点，但显然他们已经尝到了甜头——2010年的116亿元销售额中，杭州以外地区贡献了近30亿元。这个数据呈逐年稳定增长的趋势。

浙江建工房产副总高贤林透露，目前建工仅在山东和新疆各有一个项目，但可开发量已经超过杭州，尽管杭州在公司的整体发展战略中的地位没有改变，但整个市场的发展节奏的问题，决定了开发商深入二三线城市，一来确保资金安全；二来也可以实现规模的扩张。二三线城市的地价和房价均存在较大升值空间，而且相对于一线城市，二三线城市相对稳健的房地产市场也给了开发商极大的信心。　

根据中原行业监测数据，2010年一季度，包括保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海在内的十大标杆上市房企新增土地储备中，二线城市储量已经达到91%，二线城市正在成为房企利润的主要来源。这个数据比2009年年底上升了10%左右。

2．　房地产企业“兼职”或转行

2011年6月8日，上市地产公司新湖中宝突然发布公告称，公司拟与内蒙古自治区乌兰察布市人民政府、四子王旗国有资产经营公司签订《探矿权转让合同》，同意将四子王旗德日存呼都格区煤炭探矿权协议转让给新湖中宝公司，转让金总额为6.43亿元。根据前期的调查，该矿区煤炭资源总量116879万吨，其中控制的内蕴经济资源量32931万吨，占资源总量的28%；推断的内蕴经济资源量83566万吨，占资源总量的72%。

无独有偶。6月17日，同样身处杭州的上市房企莱茵置业发布公告称，公司拟在贵州省贵阳市成立一家全资子公司，公司名称暂定为“贵州莱茵达矿业发展有限公司”。新矿业公司注册资本为人民币5000万元，莱茵置业将以自有资金出资，占注册资本的100%。经营项目包括矿业投资、煤业投资、矿产品销售。

2011年的地产调控，正在催生出一个奇特的行业迹象，企业对于房地产以外“第二职业”的探索和介入，逐渐从个体现象演变成为行业潮流，这是以往历次地产调控不曾有过的现象。面对着房地产调控的持续推进，在限购、银行惜贷的多重压力下，房地产公司本能地开始寻找另外一条“拐杖”，以应对越来越不确定的未来。在这浩浩荡荡的行业趋势下，是“多业并举”还是就此转行，对于众多大中小房地产开发公司来说，都是一个“摸着石头过河”的未知数。

在新湖和莱茵宣布进军矿业之前，戚金兴和他的滨江控股已经有过一个令业界关注的跨界动作——投资1亿美元进入生物制药领域。作为杭州楼市的标杆性企业，滨江的这个大动作肯定会给行业内的其他企业带来促动和变化。

根据目前掌握的信息，滨江投资控股有限公司是与美国一家医药方面的高科技公司共同成立世方药业（杭州）有限公司，项目总投资1亿美元，其中滨江控股出资占70%，根据项目进展逐年投入，首期注册资本为1000万美元。公司就设立在杭州滨江高新技术产业开发区。世方药业的定位是一家特色生物制药公司，在中国和美国分别设立研发中心，利用欧美的新药研发技术和中国的资本效率及市场优势，以中国市场为基础，主要研发、生产和销售具有自主知识产权和国际竞争能力的新药。这家新公司日后的项目主要聚焦在抗艾滋病新药和抗糖尿病新药及抗肿瘤药物等方向。

其实，杭州房企对于“第二职业”的寻找，如果放到全国地产行业背景下，那就只是一个缩影。就在刚刚过去的这几个月里，已经有一批国内上市地产企业做出了跨界动作，光涉及矿业投资的就包括华业地产、绿景地产、中珠控股和万泽股份等。

3．　股权出让“断尾”求生

2011年3月14日，华丽家族发布公告称，该公司将其持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.5%的股权一次性出让给上海弘圣房地产开发有限公司的另一股东soho中国（上海）投资有限公司，总价约为7.88亿元。公告显示，截至2011年2月28日，上海弘圣总资产为21.98亿元，负债为13.91亿元，净资产为8.07亿元。这一事件被业内形容为华丽家族“卖子求生”。　中国证券报报道，2011年以来，房地产市场出现大规模挂牌股权转让。1月-11月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产项目，粗略统计已超过600例。除天津外，截至目前，共有25家房企在北京挂牌交易，其中挂牌金额超过5000万元的大型企业6个，超过1亿元的企业至少4个。上海方面，有27个房企也正在挂牌交易中，其中6个项目的挂牌价格超过1亿元。四大产权交易所联合发布的央企转让信息显示，挂牌的房地产项目有50个。　中原集团统计，前三季度全国房企累计股权并购数量已达87宗，总交易金额256.65亿元，同比分别增长42.6%和105%。仅9月份，全国房地产市场成规模的股权交易就达7宗，成交金额27.95亿元。

当下形成供应的项目多为2009年至2010年拿地，当时拿地成本已较高。此后随着建安成本不断增加，部分开发商面临降价不到位没人买，降到位就赔钱的尴尬局面。对此，他们选择将赔钱项目转卖给有实力的房企，以换取流动资金保存有生力量。

中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示：“房价下降趋势已定，随着限购令的出台，中小企业压力最大，只能选择割肉。其次，央企退出房地产市场是中央的要求，在房价大规模下降前转让可以获得较好的价格。再有，对于部分企业来说，股权转让也是一种战略转移。放弃一线城市，转战二三线城市，也能找到生机。”

-全文完-