《房地产策划三十六计》系列：胜战计之以逸待劳

概念纷纷扰扰　不如实景呈现

以逸待劳

原典：

困敌之势，不以战；损刚益柔。　

释义：　

困敌之势，不以战：迫使敌入处于围顿的境地而不去战他。损刚益柔：语出《易经·损》。“刚”、“柔”是两个相对的事物现象，在一定的条件下，相对的两方可以相互转化。本卦为异卦相叠（兑下艮上）。上卦为艮，艮为山，下卦为兑，兑为泽。上山下泽，意为大泽浸蚀山根之象，也就是说有水浸润着山，抑损着山，故卦名叫“损”。“损刚益柔”是根据此卦象讲述“刚柔相推，而主变化”的普遍道理和法则。此计正是根据“损”卦的道理，以“刚”喻敌，以“柔”喻已，意谓困敌可用积极防御，逐渐消耗敌人的有生力量，使之由强变弱，而我因势利导又可使自己变被动为主动，不一定要用直接进攻的方法，同样可以制胜。　

历史典故：

王翦度势用兵

战国末期，秦国少年将军李信率二十万军队攻打楚国，开始时，秦军连克数城，锐不可挡。不久，李信中了楚将项燕伏兵之计，丢盔弃甲，狼狈而逃，秦军损失数万。后来，秦王又起用已告老还乡的王翦。　

王翦率领六十万军队，陈兵于楚国边境。楚军立即发重兵抗敌。老将王翦毫无进攻之意，只是专心修筑城池，摆出一副坚壁固守的姿态。两军对垒，战争一触即发。楚军急于击退秦军，相持年余。王翦在军中鼓励将士养精蓄锐，吃饱喝足，休养生息。王翦则经常同士兵们同坐吃饭，关心他们的生活。秦军将士个个身强力壮，精力充沛，平时操练，技艺精进，王翦心中十分高兴。一年以后，等到士兵们憋得投石跳远的时候，王翦乐了：士卒可用矣。而此时的楚军，绷紧的弦早已松懈，将士斗志毫无，认为秦军的确防守自保，决定东撤。王翦见时机已到，下令追击正在撤退的楚军。秦军将士人人如猛虎下山，只杀得楚军溃不成军。秦军乘胜追击，势不可挡，公元前223年，秦灭楚。　

用计：

1.静候以待时机

越王勾践被迫臣服于吴以后，力图报复，他“悬胆于户，出入尝之”，又“目卧则攻之以蓼，足寒则攻之以水”，以激励自己不忘复兴大事。在勾践的发愤努力下，经过“十年生聚”、“十年教训”，越国终于积聚了强大的力量。而十年的安逸，逐渐让吴王夫差沉湎声色。终于，趁着这一年吴国“蟹稻不遗种而谋攻之”，一举灭了吴国。　

孙子曰：“藏于九天之下，动于九天之上。”意思是，未行动之前，深藏不露；采取行动时，雷霆万钧。“以逸待劳”就是沉着不露，蓄势待机，以便采取雷霆万钧的一击！

春秋时期，先后有五个国家称霸中原，史称“春秋五霸”。在“五霸”中，以楚国的地域最大，人口最多，物产最丰，文化最盛。楚庄王登位后，群臣正想着可以辅佐他一展抱负。

但是，庄王即位三年，没有发布过一条政令，终日郊游围猎，沉湎声色，并下令：“有敢谏者，死无赦！”大夫申无畏冒死进谏，逢庄王左抱郑姬，右抱越女，坐于钟鼓之间。申无畏问楚庄王：“有鸟止于阜，三年不飞不鸣，是何鸟也？”庄王答：“三年不飞，一飞冲天；三年不鸣，一鸣惊人！”但数月之后，庄王一切照旧，享乐更甚。大夫苏从又进谏。庄王这才罢淫乐，亲理朝政，并举申无畏、苏从担任要职，任孙叔敖为令尹。之后，平定叛乱，稳定政局，发展生产，兴修水利，采取了一系列富国安民的政策。楚国日益强盛，终于一统中原五国，成就了霸业。

表面上，楚庄王“三年不鸣”，纵情声色，实质上，这正是他冷静观察，迷惑敌人的谋略。等一切情况都在掌握，国家也发展壮大了之后，他开始像一只大鸟一样，振翅高飞，一鸣惊人，施展开自己的拳脚和抱负。

2011年，就在众多楼盘打折、降价、团购、活动促销搞得风生水起的时候，另有一些楼盘却一直寂寂无名，毫无动作。其中竟然包括了北京soho中国这样的大房企项目。忽然有一天，我们从网络上看到，北京soho中国、上海游站、海南南国威尼斯等项目在新浪乐居房产电子商务平台上突然开炮，创下了2分钟抢购180套、6万秒杀楼盘等等一个个奇迹。以逸待劳、奇兵突袭也给了更多楼盘以启示。2011年6月24日上午10点18分，新西湖小镇一套77方二居室通过新浪乐居电商平台，被网友朱女士以50万元的低价成功秒杀，打响了杭州房产电商第一炮。

以逸待劳，重点在一个“待”字。局势尚未稳定的时候，不一定只用进攻的方法。关键在于以静制动，在静止中积极调动敌人，挫其锐气，等待时机，待其势弱而攻之，一举掌握主动权。所以，以逸待劳不是消极的坐等，闲等，而是一个观察，积累，思考对策，凝聚力量的过程。《孙子兵法·九地》中说：“始如[ch*]女，敌人开户，后如脱兔，敌不及拒。”意思是说，一开始要像深处闺中的姑娘一般沉静，使敌人放松戒备；然后突然发动攻击，如同脱逃的兔子一般敏捷，使敌人来不及抗拒。　

2.　“多言数穷，不如守中”

老子道德经中说：“天地之间，其犹橐龠乎？虚而不屈，动而俞出。多闻数穷，不若守于中。”意思是说，天地之间，岂不像个风箱一样吗？它空虚而不枯竭，越鼓动风就越多，生生不息。（政令繁多）反而更加使人困惑，更行不通，不如保持虚静。

房地产市场，正像这个“橐龠”一样。由于房地产是一个资金密集型的产业，为了确保资金源源不断，为了使效益最大化，长期以来，开发商走的都是提前预售，用客户的资金来为客户盖楼的路子。先有少量资金，靠施工队垫一部分，靠收取客户预售款“滚动开发”。对资金的渴求使大多数开发商希望项目越早进入销售越好，稳重一点的项目动工后来个“内部认购”，性急的则围墙一砌就开始敲锣打鼓地卖楼，更有甚者连设计图纸都未完全确定就开始收钱了！

而为了卖得好卖得快卖得顺，房地产营销人更绞尽脑汁、翻遍古今中外关于人文、景色、居住、生活、建筑、城市发展经营的各类书籍，编造出来、创造出来、发现出来、“发明”出来一大堆“概念”。有个土堆的叫山景；在水边大致能看到房子但在房子里不一定能看到水体的叫亲水住宅；能看见一片蚝田的叫海景、无敌海景、全无敌海景；项目位置不甚理想没有自然风景只能看见一大堆房子的作“人文景观丰富”；……生态住宅、绿色住宅、soho、boho、tomhouse、欧陆风情、澳洲风情、美洲风情、智能住宅、投资型住宅、社区开发、素质人居、美国空运……反正大家都这么干，反正大家都这么较劲着，关键就看谁能说得更到位更让人信服，看谁能更有效地说到目标客户的心坎里而没有说成“男人的美容院、女人的加油站”。这么着虽然有点辛苦，可是好象没有其他的方法。

但有人不这么看，如北京世纪金源的黄老板和碧桂园的杨老板。

就在大家你说我说炒得筋疲力竭的时候，北京来了个福建佬，他决定搞点“新意思”。于是就有了1999年，朝阳区亚运村奥体中心附近总建筑面积16万平方米高级住宅小区“世纪嘉园”和2000年海淀区西三环、四环之间占地56公顷、总建筑面积120万平方米的北京西部最大项目“世纪城”都只售现房的惊人手段！

不斗概念，不拚炒作，以静制动，以逸待劳，结果这两个楼盘都在北京赢得了大大的好名声，也卖了个满堂彩。

与此同时，广州的碧桂园也坚持销售带装修现楼的策略，凭着只售现楼“以逸待劳”的策略，凭着大规模工业化生产并且上下游直接资源的“以逸待劳”策略（据说碧桂园的红砖都是自己用挖人工湖的土烧制的，更别说规划、设计、施工、园林绿化、装修等，全都内部解决），碧桂园屡屡创造轰动性的销售奇迹。

2002年更创造了凤凰城开盘当天销售7.5亿的惊心动魄的业绩！不知这一纪录后来者

要用多少年才能打破？

-全文完-