随着商品住宅产业的“限贷”、“限购”，证券、实业的普遍不景气，通货膨胀的加剧，商铺这种以生活消费为主的产业投资成为了如今资金避险的热门。在这波商业热潮的带动下，商铺的价格也是一路水涨船高，新开盘项目的单价纷纷跃上了一个新的台阶，而且非中心城区地段的项目价格也是增幅较大。根据金华市政府“一中心两翼两三角”的城市发展总体规划，金东区、婺城区这“两翼”，是现阶段城市化开发的两个重心。这些地方的商业项目，尤其是商业住宅集中的大型社区内的商业项目，其巨大的回报预期吸引了不少投资者，去化迅速。

目前，被业内普遍认可的商铺年收益率在5%左右，按目前市场情况来看，新兴区域的投资商铺，其人气、人流聚集密度和人流流向形成还需要一段时间。以社区商铺投资为例，对于相对大型的商铺投资，只有居住规模达到数千乃至万人以上的社区周边的临街商铺才有投资价值。一个区域的商业硬件可以在短时间内做得高档，有气势，但它的文化内涵和自然环境却需要经过时间的沉淀才能变得厚重和怡人。

选择商铺地段最重要

同是一类商铺，有的商铺投资回报率能达到8%~12%，也有的才5%左右，这是什么原因造成的？在投资商铺时，投资者最应该注意的是地段，其次为人流量，然后还要看主力店。　

有专业投资机构做过一次关于“投资商铺需要着重考虑的因素”的调查，结果显示地理位置就排在首位，接下来是客流量，然后依次为价格/租金、周边商业环境、是否有国内或国际知名商家经营、商业总规模量、交通状况、开发商实力及管理水平、项目规划设计的科学性、经营特色、商业配套、停车条件等等。　

一般来说，对于商铺的投资主要分“项目选择”和“商铺选择”两个方面。其中“项目选择”首先需要考虑的就是商铺的“商情因子”。即商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商情因子变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。　

对商情的准确把握需要深入的分析，将商情因子分为a，b，c，d，e　5级：即a级，为现代改造型、知名大型繁华商业区，竞争激烈但呈现共存共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口；b级，为城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层；c级，为地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群；d级，为交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群；e级：　社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民为主，消费主体的内容比较复杂。以上a，b，c，d，e　5个级别商业氛围依次降低，整体来看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人寻味的是：商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势。　

商铺的选择上，通常按照商铺的“可视性”因子、楼层、客流量、商铺初始售价、硬件条件来依次进行分析和综合考量，来确定商铺的可投资性、租金收益以及升值潜力。炒铺时代要注意投资风险　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱”途，尝到了甜头。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神也难免会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。　

铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

商铺类型知多少　

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺，而商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点会有显著不同。按照开发形式，在此对商铺进行必要的分类，有助于读者对商铺的个性化了解，并把握一些投资要点。　

一、商业街商铺　

定义：　

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。　

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。另外，早期也有不少商业街采取各类商品混业经营的复合型经营模式，由于选址、规划设计、业态分布、经营方式等等的硬伤，加上开发商往往只是售铺，而没有专业的商业经营模式的指导，商业街成功的不多。但这类复合型商业经营模式，如今却正在卷土重来，而且被注入了新的内容，开始焕发出生机。

特点：　

从运营成本的角度来看，专业商业街符合市场竞争规律，同时不太容易发生因为规划设计不合理，导致整个项目运营产生问题的情况；复合型商业街对开发商、经营者的要求都比较高。

选择要点：

进驻成熟商业地产。　

商业街商铺一般需要依托周边“主力店”的经营来带动，跟随主力店进驻投资，最大的好处就是“借光”解决了人流量这一大问题，从而促使商铺很快就能够被经营者接手，培育期缩短，这样，投资很快就有回报了。像在很多城市享有较高美誉度的万达广场，就是依靠一些大的品牌的主力店来吸引人流的。

功能多样的复合型商业街。　

这一点尤其体现在以休闲、娱乐为主的商业街，已经从单一购物向多样性的功能转变。按照这一趋势，开发商在设计之初就可以对商业街（区）的结构和业态分布进行划分，比例可以按照购物30%～35%，餐饮20%～25%，休闲、娱乐、服务等30%～40%进行划分。

选择“都市型”商铺。　

“都市型”指位于城市商业中心地段的商铺。这类商铺“商情因子”等级普遍较高。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，是商铺中的“绩优股”。

代表项目：江南世贸中心商业街　

世贸中心位于金华市政治、经济、文化核心区，毗邻金华市政府，北临宾虹路。交通四通八达，至金华市城市主干道八一街、双龙街仅需1分钟，世贸中心更有20多路公共汽车往来穿梭其间。项目周边社区林立，政府机关、公司写字楼、各大商场、商业街星罗棋布，项目核心商圈内，居住、办公、经商人员高达30万人，日经人流达10万人次。　

世贸中心总用地面积60589㎡　，商业面积逾23万平方米。整个项目为一个大型综合单体建筑。地面由一栋高档写字楼、一栋高层酒店及五层裙房组成。两层地下架构，地下一层为商业，二层则是5万多平方米的大型停车场。　

两大主轴线、4个入口广场、1个中心广场、4大商业板块、1个环行商业步行街及a、b两座塔楼。世贸中心以其独有的国际视野，不可复制的黄金地段，成为浙中最具影响力的购物中心之一、“浙中第一mall”的地标形象正在形成。　

世贸中心集购物、休闲、酒店、办公、娱乐、餐饮、文化、旅游等8大功能于一体。　

包罗全球的消费欲望，浙中前所未有的商业模式，制造“一站式购物，体验式消费”为核心的全新生活方式。世界500强家乐福超市、cmg—卢米埃国际影城、肯德基、必胜客等已签约进驻。麦当劳、食在广州、周大福、老凤祥、e-land、mango、kenzo、esprit、adidas、nike等国内、国际知名品牌也是挺进在即。

二、市场类商铺

定义：　

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。　

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城、农贸城等。　

特点：　

通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式。经营产品、经营方式由商业投资机构统一制定，散户自主投资的空间相对较小。

选择要点：

1.选择专业的投资商、开发商、商业管理商开发经营的市场类商铺。这需要事先对投资商、开发商、商业管理商进行充分的调查和了解。2.有一定的市场经验。这需要投资经营者对市场定位、市场规模要有一个较为准确的合理的评估，对经营方向、经营策略要有一定的判断和把握。3.在经营地址、经营业态的选择上，最好是选择在当地有一定的市场知名度和市场成熟度的市场类商铺。或者选择旧有的规模化专业市场整体搬迁、换址经营后新地址所在的市场类商铺。

代表项目：金华汽配城　

金华汽配城是金华市重点建设项目，是市政府重点扶持和培育的专业市场。项目占地150亩，总建筑面积15万平方米。可容纳300多家汽配生产厂商及销售商的一期工程，现已交付使用，入驻经营。在政府“划行归市”的政策和打造金华汽车产业板块的精神引导下，金华汽配城将竭尽全力营造一个浙江中西部地区超大规模的专业市场。　

金华汽配城以本地市场为基础，辐射浙江中西部地区，融区域性﹑综合性﹑便捷性﹑服务性于一体，打造以自主品牌为主体，连锁经营为主流的新型专业市场。汽配城建在经济快速发展的金东区，处于成熟的汽贸商圈核心地带，区位优势明显。这里不仅是金华汽车产业的经济走廊，更是市政府规划的汽摩配产业基地。紧邻的金华汽车城，是我省规模最大的汽车销售基地，聚集了多家国内外知名汽车品牌的4s店，独揽全市80%的销售份额。　

金华汽配城是我省中西部地区首个大型现代化﹑专业化﹑规模化、品牌化的专业市场，集交易﹑展示﹑物流配送﹑仓储﹑电子商务﹑信息交流等多功能于一体，是汽车配件﹑汽车用品﹑美容装潢等一体化交易服务中心。金华汽配城将成为汽车零部件生产厂家的直销基地。　

金华汽配城头年经营零租金，免市场管理费一年，免工商管理费一年，每天班车接送，免费为商户在《金华汽摩配商报》定期宣传推广。

金华新农贸市场　

金华新农贸市场是市政府重点建设项目，总投资约1.5亿元，建筑面积54000平方米，拥有商位1500个。搬迁后的市场硬件设施上了一个新台阶：配备了中央空调、自动扶梯、客货专用电梯等，还拥有机动车位410个、非机动车位6000个的大型停车场。　

在提升硬件设施的同时，市场的软件管理和服务也同样得到提升。市场有一支成熟的管理团队，实行严格的管理制度，引入电子监控系统并建立食品安全质量检测中心，确保食品安全，让市民放心购物。据统计，搬迁前市场年交易额为10多亿元，搬迁后交易额增长明显，2010年全年交易额在此基础上约翻了一番。　

搬迁后的市场吸引了不少高端产品进场销售。据统计，目前市场中经营参茸、深海鱼油等高档保健品的商户有10多家，另外还吸引了不少品牌产品入驻。目前市场中有食品、饮料、餐具、五金厨具、小百货、日化用品等在内的各类品牌代理商、经销商100多家，一批知名品牌产品都已经落户新农贸市场。

三、社区商铺　

定义：　

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是大型住宅社区、住宅集群的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺。　

特点：　

社区商铺的建筑层高不小于3.5米。投资回收方式包括出租和出售两种。从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代，逐渐向商业投资机构转化。此外，社区的服务型商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

选择要点：

1.选择有实力的品牌开发商。　

这可以有效降低开发商风险为社区商铺投资者带来损失的几率。同时品牌开发商社区住宅的销售进度、入住率上升速度也有助于缩短商铺周期，让投资者尽早获得租金收益。

需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，需要说明的是：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米。事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

2.选择大型社区。

丰富的潜在客源是商家进驻社区商铺的最大动力。大型社区客观的固定消费群体能够支撑毛利润率更高的业态进驻，也能支撑社区商铺的租金水平成长至较高水平。

3.选择第一居所型社区。

此类社区的入住率往往能够很快提升，使得社区商铺投资者在早期便可以得到可观的租金。如何辨别第一居所型社区呢？一是在售楼处考察购房者类型；二是查看社区先期入住的部分车位使用率和日常人流量；三看该项目周边社区的居民成分和入住情况。

代表项目：

四、住宅底层商铺　

定义：

住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及底上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。　

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。　

特点：

通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，从而降低了对投资者资金实力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，正所谓船小好掉头！

选择要点：

1.业态选择上，可以选择所在小区需要的小百货超市、饭店、理发店、水果超市、社区医务室、医药、保健品商店、网吧、小型装潢产品、器材类店、化妆品店等。业态选择以满足小区居民需要为主，竞争太多的业态最好不要选择。即使经营同类业态也需要有自己的特色。

2.就近消费原则。住宅底层最好的商铺往往是在临近小区出入口的地方。这样，不论是自己经营还是出租，都可以有较好的租金收益与价值增长空间。

3.选择合适的时机买铺。如果是一个盘口较大，居住人口可以达到数千户的小区，肯定会选择分期开发，而前期推出的商铺，囿于人气等因素的影响，往往价格较低，可以先下手为强，等待后期开发、前期有业主入住以后，铺价上涨。这种铺位价格的涨幅往往可以超过租金收益。在此需要引起注意的是，有些小区为了实现利益最大化，先期推出的商铺地段可能不是特别优良，这就需要消费者在选铺时综合考量。

代表项目：

冠达·满庭芳　

冠达·满庭芳位于金华市区江南板块核心区位，区内交通便捷、配套成熟、自然景观环境得天独厚，既得繁华又享优雅的风水宝地，人居品质上佳。项目占地38795㎡，建筑面积65948㎡，由8幢多层花园洋房和6幢小高层景观住宅组成。项目东面、西面和北面均规划有商铺。其规划的4.5米以上的层高作为住宅底层商铺来讲无疑是完美的，而区域的便捷的交通和巨大的人流资源无疑会是冠达?满庭芳商铺投资价值快速增长的最大推动力。

五、百货商场、购物中心商铺　

定义：　

百货商场、购物中心是各种类型的商店、按计划有机地组合在一起的零售性的商业地产，是具有良好规划的商店群集合，向消费者提供综合性服务，通常包含数十甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型shopping　mall项目在国内各个大中城市开发建设。

特点：　

购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，其规划设计程度高于商业街。一般来说，它会避免同类商店的恶性竞争，使得各商店的经营利润最大化。其对各种商店的类型、数量和品牌档次都有限制性的规定。一般综合性的购物中心规划有大型的主力店，如百货市场、专业卖场等。这种主力店往往有一定的独立性，面积规模可达到1.5万-2万平方米；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

选择要点：

1.百货商场以及各类购物中心项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作，比较适合出售给专门的投资机构运营。购买或者出租此类经营方式的购物中心店铺，可以保证风险控制和合理化赢利。

2.百货商场及各种类型购物中心的运营好坏，对里面商铺的经营状况影响直接而深远，同时，对铺面的增值速度更起到关键性的决定作用。对于已经经营了一段时间（一年或一年以上）的百货商场和购物中心，要考察它的经营情况、人流和收益情况，再选择是否购铺。

3.一些大型shopping　mall项目，往往由大型投资机构进行过诸如地段潜力、人流量、规模控制、业态选择等等方面专业而详尽的考察，对未来长远的发展有着良好的规划和预期，选择这样的商铺，能保证铺位的长期发展和增值，同时也更能保证租金收益。

代表项目：

婺城区浙中mall　

浙中mall位于金华市婺城区核心，婺城区政府对面，宾虹西路与紫金南街交汇处。婺城新区是金华未来发展的重心。新区总体规划面积89平方公里，定位为工业新城、商贸新城、教育新城、人居生态新城。　

浙中mall总建筑面积达50万平方米，项目一期浙中mall为30万平方米商业旗舰，是金华乃至浙中地区最大的商业mall，包含28000　m2华润超市、300米特色风情街、90000　m2主题乐园、15000　m2的中央广场、5000m景观长廊、5000席停车位，建成后将成为集购物、居住、商务、娱乐、休闲、旅游于一体的超大型城市综合体。　

项目最大的特色是创造了六大商业平台、四大休闲主题，旨在打造金华首座以休闲为主题的大型公园式商业中心。六大商业平台包括特色餐饮美食平台、国际品牌服饰平台、时尚数码家电平台、前沿文化教育平台、精品百货超市平台与欢乐儿童成长平台，引进众多国内外知名品牌商家，打造一站式时尚消费场所。四大休闲主题则包括bobo艺术广场、coco时尚广场、dodo易特乐园、gogo星光大道，让人在享受时尚消费乐趣的同时，体验生态、健康、互动、休闲的生活新方式。　

国际零售巨头华润万家已签约入驻，中国家居业第一品牌红星美凯龙、浙中第一家电品牌四通家电、outlets国际名牌折扣城、香港名店、浙江图书中心、易川运动等品牌商家已达成明确合作意向，与浙中mall联手，共同打造财富引擎。

六、商务楼、写字楼商铺

定义：

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　

特点：　

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大比重。其投资回收形态有出租和出售两种。

选择要点：

1.在项目选择上，商情因子必须达到b级及以上。其次是客流量和交通条件、项目规划设计的科学性，也是必不可少的考量因素。2.在商铺的选择上，可视性因子、商铺的硬件条件，是选择商务楼、写字楼商铺的重要观察点。

代表项目：

罗埠新天地商业广场　罗埠新天地商业广场位于罗埠镇，为多层商住综合楼，建成后将成为罗埠镇最大的商贸城。建筑采用现代风格，是一座集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、家电、产品展览与批发零售于一体的现代化综合性商务楼。由1号、2号两幢商住楼组成，总建筑面积18164.96平方米。包括住宅、商业与仓储用房等。

七、交通设施商铺　

定义：　

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。　

特点：　

交通设施内商铺和交通设施外商铺以中小型商铺居多。小型商铺主要用作专卖店、快餐店、书店等。中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、小商超、便利店等。

选择要点：

1.要选择客流量大的交通设施商铺，如火车站、长途汽车站、机场等等。依托庞大的客户流，来保证商铺的投资价值、租金价值收益。2.不论是交通设施外商铺还是交通设施内商铺，以及道路两侧的商铺，选择“可视性”因子较高的商铺。能够让出入这些交通设施场所的旅客一眼看见，方便购买商铺，无疑不论是租金收益还是投资价值都是比较高的。3.根据所选择的交通设施，如火车站，机场等，来确定投资方向和规模。如火车站，进出的乘客层次较为复杂，投资便利店、中餐厅、书店、报刊厅都是不错的选择，规模也宜控制在100平方米以内为宜。而飞机场等档次较高的交通设施，可以投资咖啡厅、便利店、休闲型的阅览室、中餐厅等等。某些经营项目规模可以适当提高，甚至达到100-200平方米。

代表项目：　

金华新火车站　

有消息说金华火车西站要迁往尖峰山附近。也有消息说火车西站不是要搬迁，而是要新建一条杭长（杭州-长沙）客运专线，金华段从尖峰山那边经过，所以要在那里新建一个火车站。不管哪个消息属实，必将给关注金华交通设施商铺的市民带来值得兴奋的利好消息。

-全文完-