《庄子》记载之“庖丁解牛”：庖丁为文惠君解牛，手之所触，肩之所倚，足之所履，膝之所踦，砉然向然，奏刀騞然，莫不中音。合于《桑林》之舞，乃中《经首》之会。……　彼节者有间，而刀刃者无厚；以无厚入有间，恢恢乎其于游刃必有余地矣！

解牛时发出的响声没有不合乎音律的节拍的，使用了十九年的刀刃仍像刚从磨刀石上磨出来一样。这是因为牛身上的骨节是有空隙的，用薄薄的刀刃刺入有空隙的骨节，掌握了骨骼经络的结构走向，那么在运转刀刃时就一定宽绰而有余地了。这说明经过反复的专业实践，掌握了事物的客观规律，做事自能得心应手，运用自如。“庖丁解牛”如此。楼市消费，同样如此。

深度调控下，改善型置业如何“庖丁解牛”

2008年12月，国务院明确提出，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。当时“改善性住房”的提法主要是为了应对金融危机的特殊之举。时至2010年4月17日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，“改善性住房”这一概念已经消失。此后不久，“改善性住房”也被作为二套房执行信贷政策。

虽然“改善性住房”在政策中已经消失，但改善性需求的置业者却在实际生活中让“改善性住房”这个概念有了质的飞跃。这部分购房人群的经济条件有了很大改善，从单纯的追求住房面积大小变为追求住房环境、舒适度。从某种角度上来讲，改善性置业反应了人们居住理念的提高，从“生存需求”转向了“舒适需求”。

一般来说，改善性置业者无外乎以下几种。一是原先小户型的想换大户型。二是原先环境不好的想换个环境好点儿的。三是原来的房子住了几十年想换个新房子，改善性置业者融合了刚需，在以刚需为主的金华房市，首次置业者和改善性置业者占据了大半壁江山。

“伤不起”的改善型置业群体

因原有住房面积太小，户型不合理，社区环境不够好，物业服务不到位，子女上学，照顾老人等等这些置业者都是改善型置业者。他们多为二次置业、三次置业，大部分手中有闲钱但是不多，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量，享受生活。在购房时关注更多的是房子的品质，对价格的敏感度要远低于初次置业者。

以前这部分人在对楼盘的选择上是不太急于下手的。而当新“国八条”落地限制令出台后，住宅买卖市场规范了的同时也误伤了改善型置业者。到目前为止，金华尚未出台的限购政策还是比较宽松的。“各商业银行暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。对商业贷款购买第二套住房的家庭，各商业银行要严格执行‘首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍’的政策。”此外，“自本意见发布之日至2011年12月31日（暂定），市域（含所辖县〈市、区〉，下同）范围内的家庭和市域范围外能够提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在金华市区新购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已在金华市区新购1套住房的家庭和无法提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在金华市区新购住房。”主要对市域以外的外地购房者作了购房的条件限制。

对于金华本地的改善型置业者来说，限制改善型置业者的主要是二套房60%的首付+不低于基准利率1.1倍的贷款利率，以及三次换代置业者全额付款以及更高利率的压力。再加上央行从去年到今年加息五次，改善型置业贷款成本增加远高于首次置业者，直接打击到改善型置业群体，影响了买房人的心理。正因为如此，这部分人买房时会更加理性，除了房子的品质、舒适性，房子是否保值、未来能否升值更成为考虑的关键。在这些都具备的基础上，如果还能找到空间更大、价格适中的户型，那就更加物有所值了。

你属于哪种改善型置业者

对于房产市场而言，1、2月份是淡季，而今年年初，金华市场的集中推盘，并没有给金华楼市带来任何冲动的信息。3、4月份仍旧持续低迷。进入5、6月份，各楼盘再次放量，进入一个百花争鸣时期，吸引消费者购买。尤其5月份，进入了一个成交的小高峰。而至7、8月份，楼市开始陷入通常所谓的“淡季”，今年更是由于天气炎热加上观望气氛的影响，7、8月份各个楼盘销售现场普遍冷清。相对来说，现在这个阶段反而是买房的较好时机，改善型置业者不用排队抢房，有很大的选择余地，可以选到比较好的房子。说到底，无论是对首次置业者，还是改善型住房的购买者，房屋的质量、舒适度、住宅环境、周边配套都是应该考虑到的问题。区别是，对后者，缺少的是哪一样，也就是改善型置业者购房时相对更看重的是哪一样。

一　小房换大房的改善型置业者

随着越来越多的楼盘在金华各个区域遍地开花，加上不少地产大鳄进驻金华，楼盘选择、户型选择越来越多。从面积到户型样式、种类，每家楼盘都有大小不一的户型供购房者们选择。有专业人士透露，三室及三室以上大户型，主要客户群为改善型住房需求的购房者。因为自住房面积小，生活空间不足，选择购买一套大户型房子是改善型人群中最普遍的一种。

江南——欧景名城

欧景名城位于金华江南经济技术开发区中心地段：原金华理工学院校址，总用地面积107558平方米，总建筑面积439731平方米，容积率为2.772，建筑密度28%，绿地率为25%，是江南目前在建的大型高档住宅小区之一。小区共有22幢小高层及高层组成，高低错落的建筑形态创造了美丽的城市天际线。户型有三房二厅二卫，三房二厅三卫，四房二厅三卫，五房三厅三卫，面积从140-266余平方米不等，共约1600户。

江北——华泰·熙城旺角

熙城旺角总占地面积8780平方米，总建筑面积25347.5平方米。项目建筑全框架结构，由多层带电梯mini排屋和底商组成，通过公共连廊、挑高大阳台、入户花园、中空挑高大客厅等多种创新元素营造魔幻居家空间。充分利用5.8米层高，90—140㎡左右的户型，建筑面积可达130-190㎡，实现户户露台+双层挑高阳台组合、南北双景双通透、双层超高可变空间的2房变3房，3房变4房等多种户型。　

金东区——金源·新天地

金源·新天地位于金东区行政中心，环城东路以东，宾虹路以南，与施光南音乐广场仅一路之隔，婺江近在眼前。占地面积1.75万方，建筑面积3.1万方，由10幢地中海式联排和1幢高层规划组成，底层16米的宽大楼间距，绿化率高达40%。跃式高层叠加户型共80余套，每套面积180㎡左右，20㎡私家入户花园，私家电梯，5.8米挑高客厅，形成自由分割的可变空间，户内赠送面积最多可达40㎡，赠送10㎡南向双露台，得房率高达90%以上。

婺城区——尚格·康桥漫步

尚格·康桥漫步位于婺城新区核心，周边配套齐全，交通便捷，宾虹西路往东，10-15分钟车程直达市中心。入户花园、下沉庭院、阳台、屋顶花园……尚格·康桥漫步通过对户型“多花园”的布置，让洋房生活能够拥有适合的载体。项目设计有不少中、大户型，从123平方米三室两厅三卫，到213平方米五室两厅四卫，户型可选择范围大，自然悠享多重花园与双层人生境界。

二　提高居住品质的改善型置业者

这种置业者的房子大多是90年代单位分配的，一直居住了20多年，那时的房子大多是50、60平方，户型落后，格局以实用为主。当儿女长大后，父母差不多退休，房子越加显小，周边配套也渐渐落后，便萌生了换房子的念头。他们想买的房子并无特定需求，但和首次置业者购房习惯差不多，看中有名气的开发商，并且从价格到质量到环境配套均会重点考虑，买房时会仔细又慎重。这个楼盘自身情况如何，能带来怎样全新的生活体验，是不是物有所值性价比高等等，这些就是楼盘的“生产力”。因此，面对这种改善型购房群体，开发商应该注重的并不该仅仅是楼盘本身，更应该把后期物业服务做到尽善尽美。

绿城集团——绿城房地产集团有限公司，1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市，绿城为其全资子公司。

历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，4000多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市。至2011年6月底，公司土地储备总用地面积达2400多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。至2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；连续7年名列中国房地产公司品牌价值top10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力top10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。

滨江集团——

冠达置业——浙江冠达置业有限公司成立于1999年，是金华本土以房地产开发经营为主业，多业并举的跨地区、跨行业多元化经营的实力公司。公司具有国家二级房地产开发经营资质，经营涉及房地产开发、商业零售、商业贸易、农产品加工、物业管理等多种行业。

公司现有资产总额近30亿人民币，年销售收入超20亿元，年实现利润近5亿元。企业在立足金华本土发展的同时，跨区经营，跨行业经营，取得了良好的社会效益和经济效益。冠达置业，通过不断地提升品牌，建立了良好的社会口碑，赢得了广大客户的高度认可和社会的一致赞誉。

三　环境至上的改善型置业者

当主城区绿色渐少，当空气越来越不清新，当堵车成为家常便饭，有山有水的楼盘便渐渐成为了改善型置业者的宠儿。临水而居，抱山而眠，工作之外，绿色健康的生活变成一种彻底的享受。对这种置业者来说，花钱买的不是房子，是环境，是一种诗意而悠然的生活氛围。因为山水之边安静怡人，干净清透。金华三江之畔、城北生态园、湖海塘、安地镇、汤溪镇、仙源湖、九峰山等地成为开发商青睐的对象，更成为以环境为上的改善型置业者关注的焦点。这种类型的改善型置业者，已经具备了较好的经济基础和一定的社会地位，对居住品质的要求更高，房子对于他们来说，成为了生活方式和生活品位的代名词。

双溪源——双溪源，座落于仙源湖省级旅游度假区内，将在350亩土地上建造476户山地生态住宅。总体规划上借鉴了“背山、环水、面屏”的中式经典村落空间布局形式，产品分为联排、合院、山地双拼三大类。首创排屋院落组合的新概念，采用中庭院落的多层次围合形式，创造了多种递进形态的院落空间。双溪源小区会所配套有十万册藏书的图书馆和标准室内篮球馆。

欧源·原墅——原墅位于清照路北侧，永济街东侧，紧邻建筑艺术公园与义乌江。项目占地面积187亩，规划地上总建筑面积约70000余方，以独栋、双拼为主要建筑形态，结合商业、会所等配套，为200余户层峰家庭提供国际级城市滨水别墅范本。

紫郡山庄——纯别墅生态社区，位于。小区西面是金华目前最大的占地20万平方米的城北生态公园，北面是占地约5万多平方米的体育休闲公园，南面是近万平方米的城市景观带，四面环景，左右逢源。项目规划有双拼别墅、多联别墅及叠加别墅。

绿洲·香岛——楼盘位于金西开发区管委会对面，地处金西开发区核心地段，区位环境得天独厚，项目总占地面积173亩，围绕18000㎡小区天然水系依水坐落排列有独立别墅、双拼别墅、景观高层等产品，还配有近2万平方米的准四星级酒店和800米商业街。全部采用法兰西建筑风格设计。　

改善型置业四要点　让你游刃市场

对于“改善型置业”一族来说，买房不再是一场新鲜而疲劳的奔波之旅，而是对自己愈加专业的眼光的最好检阅。改善型置业者最需要的就是直入内核，去考察楼盘最核心的价值和优劣势。对于改善型置业者来说，置业不再只是选择一套房子，消费习惯、家庭发展、职业规划等都是需要考虑的因素。

要具备投资眼光

和首次置业者不同，改善型置业在满足住的需求的同时，未来房屋是否升值占据购房因素的很大一部分。地段好、环境佳、氛围好、生活便利、交通便捷是传统的房屋评价标准，在现在的金华，同时拥有这五点的楼盘虽然并不太多，但是胜在各个区域各占优势。比如江北作为金华最早的老城区，较为喧闹嘈杂，环境相对不好，但是地段绝佳，生活便利，出行方便；金东区、婺城区是市政发展规划的两个很重要的区域，虽然离市区较远，但是空气环境好，交通畅捷，基础配套业已开始成型。随着城市化进程的深入，配套的跟进，几年之后就可以发生翻天覆地的变化。而江南更不用说了，作为金华城市化开发的龙头典范，不仅已经和江北鼎足而立，更是高端住宅领域的领跑者，“住在江南”，已不仅仅是一句口号，而成为了一种城市发展的格局趋势。当然的，在此基础上，房价也是领跑金华。

要把握购房机会

目前有不少项目会促销或者低开，一些优质地段的项目知名度高，大家都知道好，自然机会有限，那就要求购房者出手要积极。一般新开房源需要积累人气，首次开盘价格不高，只是名额很少；还有就是选择一次性新房，这类社区一般使用不超过5年，设施很新，还是现房。改善型的置业者要有敏锐的市场嗅觉，不仅是新房源，很多次新房源或二手房也是置业的不错选择。最后，在购房的时机上，推荐先买后卖（在首付资金允许的情况下），这样可以避免因为急于购房追涨，其次也可以避免急于出售价格被压低。

如何处置旧房

目前有四种常见的方法可以让改善型购房者处置老房子：

卖旧买新。对于经济条件不是很宽裕的升级置业者，可以选择把旧房卖掉来付新房的部分房款及装修费用。

2.押旧买新。对于那些不想丧失房屋产权但新房首付能力不够的人群，可以选择把旧房抵押给银行，获得一笔短期贷款来支付新房首付。

3.租旧养新。对于不想丧失房屋产权又有能力支付新房首付的人群，可以选择住进新房后把旧房出租，用租金来偿还月供。

4.转按揭买新。对于那些旧房仍处于在银行按揭阶段的人群，本身经济能力有限，仍需要通过银行贷款来购买新房，可以考虑与银行合作采用转按揭的方式把旧房卖掉再购新房，在国家对房地产调控重拳频出的当下，旧房的处置时间可能比预期要长，更应慎重考虑。

合理选择还贷方式

商业贷款方式中，有“等额本息还款法”和“等额本金还款法”。

所谓等额本息还款法，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

两种还款法，由于“等额本金还款法”前期还的大部分都是本金，如果中途要提前还贷，相较于“等额本息还款法”，可以节省一部分利息支出，因此如果考虑到要提前还贷的问题，可以选择“等额本金还款法”。但是，也不是任何时候提前还贷都能“省利”，这要根据贷款的额度和年限统筹计算，得出最佳提前还贷时间。可以让银行的工作人员帮你计算。

除了商业贷款，公积金贷款则是一种福利性贷款方式。从2010年12月中旬开始，金华市住房公积金已开始实行差别化信贷政策，规定只有购买首套房才能享受公积金贷款基准利率，二套房不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。此外，由于央行加息，自去年10月20日以来公积金贷款利率连续第5次上调。从7月7日起，5年以下（含5年）年利率上调至4.45%，5年以上年利率上调至4.9%。购买二套房实际执行的住房公积金贷款年利率5年以下（含5年）、5年以上分别为4.895%和5.39%。相比商业首套住房贷款5年以下基准利率6.90%，五年以上7.05%，二套房五年以下7.59%，五年以上7.755%，二套房选用公积金贷款，利率优势明显。需要注意的是，目前金华市第三套商品住房公积金已停贷。

-全文完-