光听政策打雷，不见楼市下雨。调控声声紧，房价节节高。广大平民盼房心急，望房欣喜，看价兴叹。

我有不少朋友做房地产项目和做建筑安装工程，和他们一起吃饭，酒意浓时，便天马行空，吹着那神奇世界的奥秘，原来个中内幕，真是离奇曲折，令人大开眼界。

房价是怎么定的？房价那么高是不是合情合理合法？

我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。

这八大类确定房价的基本要素，除利润和税金为法定值外，视地区经济状况也基本有章可循，可简称为硬件费。这么说来，我们就会想，相对于硬件费，是否有软件费？答案是肯定的。这软件费，俺姑且戏称之为房价之老九。

老九名堂繁多，归纳起来，大致有这么一些：

一，信息费，开发房地产项目，一定要在最快时间获取最有价值信息，如在那个地段开发、开发的数量、时间，该地段的商业价值、升值空间等；这部位是当地政府、政府的规划、国土等部门。

二，感情费，看准某项目后，要想获得该项目的经营权，第一步必须和当地政府、政府的规划、国土建立兄弟般的外交关系。称之为感情投资，这笔数目相当可观。

三，气氛费，一朋友说他那个项目开业典礼那天就花了三千多万，问其如何开支，说，开业典礼摸奖活动，单小车就摸了十辆。或曰：你们就不当心这奖被普通人摸去？说，不会的，开业典礼酒醉饭饱，由主持人宣布来点轻松的活动助兴，那些出席的领导先后次序都是按梁山英雄排座次定格，没有人敢越雷池半步，而且哪些领导都文质彬彬，谦恭斯文，自己不会去打开那个阄，主持人接过来，装模作样大喊：999号，中宝马一辆；888号中奥迪一辆，．．．．．．，然后大家鼓掌，决不会有差错。现场气氛当然达到高[chao]！

三，利息费，所有的开发商，都没有全部到位资金，不足部分，靠银行贷款和私人募集，银行贷款除了按规定付利息，得返回5—10%的回报；私人募集部分按5—15%的月利息付给。

四，友情链接费，这些项目，在当地一般来说，都列入重点工程，政府各部门都相当相当重视，建设、规划、城管、税务、安全、环保、水电、消防等部门都很关心，都会定期不定期来视察，当然不能等闲视之。

五，无私援助费，项目开发建设过程，难免发生不可预见的诸如此类的事故、工伤、纠纷等，除了正常的理赔解决外，尚需要公安、劳动、司法等部门的无私奉献，这些部门为你排忧解难，因此要很客气招待。

六，环境费？那快土地虽然开发了，几经层层折扣，到了持有土地农民手中的钱很少了，农民兄弟只好求助于项目，对可怜的农民，唉，怎么说？

七，保护费，当地会有不少无赖泼皮，也要你支援点，还有可能的涉黑帮派，往往有些事，公检法处理不了，他们一出面，风平浪静，你说，为了求平安，能不尊重他们么？

八，接待费，项目所在地首长会把这做为政绩工程，也会常常来视察；当地乡镇把项目作为地方形象标志，偶尔来道贺，也非小事一桩。

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房地产老总不是慈善机构，不是雷锋，不是扶贫部门，不可能对这些非正常支出自己掏腰包，房地产老总的本质是赚钱，因此“老九”这部分相当惊人的费用，最终羊毛出在羊身上，一分不少地打进房价，

房子的成本价有哪些？好不好向市场公开？好些省份明确表示房子成本是“商业秘密”不好公布，这给房子的天价增加了扑朔迷离的成份，其中就有这“老九”的奥秘，座山雕和八大金刚以及众匪徒也绝对舍不得“老九”走。

“老九”给望眼欲穿想住房的劳苦大众雪上加霜，这是软刀子，但没人能抵挡得了，为了衣食住行的第三个字，忍点痛，争取早日茅屋不为秋风破。

-全文完-