房地产,中国的黑洞

宇宙是深不可测的,人们只能用现在所掌握的物理定理来解释一些谜一样的东西。譬如宇宙中的黑洞到底是怎么产生的？众说纷纭。天文学家通过长期观测发现，在宇宙中有一些引力非常大却又看不到任何天体的区域，这种奇异天文现象的主要特征是：1、这个区域有很强的磁场和引力，不断吞噬大量的星际物质，一些物质在它周围运行轨迹会发生变化形成圆形的气体尘埃环；2、它有很大的能量，可以发出极强的各类射线辐射；3、由于它极大的引力作用，光线在它附近也会发生弯曲变化。的确，通过观测到的大量间接征兆可以证实它的存在，却无论如何没能直接看到它。于是一些天文学家想象的认为它是一种恒星塌缩后，质量、密度很大的暗天体，美国物理学家惠勒给它取了一个有趣的名字“黑洞”。

只是自己的一个爱好一个好奇，对天文没有多大研究。未知世界的奥秘实在是太多了，人需要不断地进行探索。然而需要探索的东西远不是就局限在未知世界，在有知的世界里一样有许多东西也如谜一样。

始终没有明白中国的房地产价格快速地增长是为什么？2003年到如今，价格像脱缰的马一路上扬。它像是宇宙中的黑洞，有极强的磁场和引力吞噬着金钱；有极强的能量辐射着人们的灵魂；在黑洞的作用下，整个社会在发生变化和扭曲。

“房价涨的真快啊。”这句话近乎已经成为房地产业人碰面时必说的一句话。“这样的房价，还让我们买的起吗？”老百姓见面时惆怅。上海汤臣一品的豪宅创造了一个价格的神话，每平米达十一万元人民币，达到了匪夷所思的境地。用汤臣人的话解释：这里是亿万富翁的天堂。真是无言以对！在这片国土上创造商业的神话，是炎黄子孙的一个梦想。虽然，从2004年9月开始，就有人发出“房价存在泡沫”的警报，但直到今天仍然有的是人在说：“房地产不会跌，还要看涨！”，有房的人一片窃喜。“他妈的！这辈子也别指望住宽敞的房子了！”没房的人怨声载道。

从炒股、炒汇到炒楼，近两年来原本为了居住而存在的房屋，已成为了一种类似于股票、外汇的快速流通物。在中国目前的房地产经营上，开发商的房价制定的依据从不是成本，回报与产出早已违背了“一分钱，一分货”这句行销真理。据业内人士分析，即便是最保守的估计，经营房地产的利润也要在50％以上。这些暴发的房地产商到底是些什么样的背景，楼市如何变成席卷财富的风暴？

在中国人们的生活水平普遍较低的情况下，价格如此地上扬，似乎有悖常理。虽然中国的gpt在每年7%——10%之间快速增长，老百姓的工资水平也有大幅度提高　。但是gpt的增长只是在原来低水平的标准下的快速提高，百姓的工资也只是物价水平的提高而作的低幅度调整。上海是全国生活水准较高的城市之一，人平均工资水平在24000元/年左右，应该在中国属于最好的地方。以此工资水平举个例子：假设三口之家夫妻带个孩子，收入（夫妻都有工作的话）为48000元，需要买80平米的住房应该不为过。位于中内环区域商品房2006年至今的累计均价为11472元/平方米；内环线　区域商品房2006年至今的累计均价为17920元/平方米。　按平均价格14500元/平米，再乘上80，答案是：1184000元。那么这对夫妻要不吃不喝也要24年才能有套住房，如果要吃喝教育医疗等等，真不知道他们的有生之年还能买得起房子吗？

房价怎么背离了经济运行的轨道，怎么就远离人民正常的生活水平呢？这里一定有更深层次的原因。

“北京亦庄经济开发区某个楼盘的内部工作人员，对该楼盘进行的详细成本分析透露出了高房价背后的奥秘。一个占地3·4万平方米左右的楼盘，拿地的费用在400万元人民币左右；建筑所需费用不过每平方米700元上下，而且基本上都是由施工单位垫付施工；设计费用一般最高能占到一个楼盘的3％，而该楼盘作为主要卖点之一的小错层设计，实际上是开发商的亲人从国外带回的蓝图，修改后挂靠了某家设计院，成本低廉到可以忽略不计。该楼盘开发商仅做了不到半年低密度的广告，花销50万元左右。一般来说，一个楼盘的销售费用中广告最多能占成本的5％左右，和几个尽人皆知的热销楼盘比，该楼盘的销售速度不算快。但即便如此，1年半后的今天也已经进入收盘阶段，预计总销售额1·5个亿。用1·5亿元减去开发商付出的所有成本，包括相对高昂的公关费用，保守的估计也可以赚到8000万元。”这是一段网上摘录下的信息，似乎开发商赚钱理所应当，何必去嫉妒。楼盘能卖出去，也是周喻打黄盖，一个愿打一个愿挨的事情，何要厚非？

问题不会就如此简单吧！

行内人都明晓，只要开发商有了地，楼盘基本上就稳赚不赔，同时开发商拿出的前期投入并不像人们想像中的那么多。只要有了地就可以进行银行贷款；而一旦期房开始预售，开发商在预售初期基本上就可以收回成本。开发需要用地，开发需要用钱。土地为国家所有，为全民所有，掌握土地的大权只有政府，全民所有只是理论上概念。没有土地开发商只能建造空中楼阁了，土地对于开发商来说是一只生蛋的母鸡。手中的权利在经济社会里会变成潘多拉魔盒，官商勾结才能获取最大的利益。中国的大地上不是一片纯净的投资乐土！

巨大的市场需求和利润空间，一些不法的房地产公司老板不惜铤而走险，利用种种非法手段，通过向国家工作人员行贿的方式，来攫取巨额经济利益，权和资源通过黑色交换变成金钱，职业道德和公务操守被黑洞碾成了粉末。“去年２月以来，安庆市检察机关在该市市委和有关方面的大力支持、配合下，根据一条举报线索，查处了这起系列行贿受贿窝案。今年６月，案件全部办结。据了解，这起系列窝案涉案总金额达１００余万元，涉案人员１９人，其中县处级干部１１人。在被移交司法机关处理的１０人中，有县处级干部８人，科级干部１人，涉及该市建委、规划、物价、人防、房产等部门。”　“国土资源部执法监察局长张新宝今天在此间向新闻界公布了该部公开调查的五起土地违法案件。青岛市市长助理王雁、德州市副市长袁秀和、江西省外经贸厅厅长扬洪基等分别受到刑事及党纪政纪处理。”　“原辽宁高级人民法院院长田凤岐：　1997年5月至1998年11月，田凤岐在担任中共沈阳市委副书记期间，为他人在申请银行贷款、成立房地产公司等方面牟利，收受贿赂折合人民币254万余元。”“据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司（用9998元港币在香港注册）批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。”无须再一一列举了。房地产的黑幕正在掀开，这里露出的只是整个冰山的一角。官商勾结是房价上涨的一个重要因素。官商勾结使老百姓成了最大的受害者，血汗钱莫名其妙地流入了他们的私囊。

在房地产黑幕内的舞台上，还有另一个角色那就是钱从何来的问题？大笔的资金必然来自银行。空手套白狼的大有人在，这就是官商勾结后另一次勾结，即商银勾结。房地产黑洞的辐射是全方位的，“4月2日，星期六。中行新闻发言人王兆文在周末休息时间，主动向媒体披露一桩金额高达6·45亿元的骗贷案。这次受害的主角是北京分行，故事似乎颇为精彩：一家房地产公司、两个律师、一个银行内部人，利用北京一座名为“森豪公寓”的烂尾楼，共同导演了一出堪称经典的骗贷案。”“在这起骗贷大案中，时任中行北京市分行零售业务处副处长的徐维联被认为是起到了关键作用。”

媒体在房价推升的过程中充当了吹鼓手。　“媒体靠我们养着呢！”内幕人这样说。“谈到媒体楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。”“内幕人士向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，"他们只有一个目的——广告。"　媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，“他们能公正吗？”　

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如今的房地产已经是骑虎难下，大幅度降低房价已不现实。如果房地产快速下降，就如同宇宙的黑洞一样，引力减小、星系收缩塌陷，一切物质都会粉碎。但是疯狂敛钱的后果必然造成国家重大的危害，房地产的泡末经济在世界上已经多次发生就是例证。一边是70%的百姓买不起房，一边是26%的空置房。奇怪的经济就会产生奇怪的现象，不足为奇。对空置率的数量界定，国际上一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。要采取一定措施以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20%以上，为商品房严重积压。而我国目前的空置率已达到26%，所以国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济带来一系列的严重问题。社会就是一根链条，就如同自然的生物链一样，一荣百兴，一亡百废。

社会上有人认为房地产快速升温的原因归罪于炒房团炒作的原因，真有些牵强附会了，有点转移人们的视线。有位中科院研究员一针见血指出：“一些地方政府，身居幕后纵容投机炒作，成为土地适度饥渴政策的制定者和执行者、土地开发权钱交易的参与者。一些地方政府公然违背国家政策，成为坐地经营的炒房势力。虽然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不过地方政府绝对是近年中国炒房的核心组成部分，和开发商一样是炒房大军中的大赢家。”笔者认为说的很有道理。政府是政策的制定者和实施者，在宏观上与微观上都具有调控作用。众所周知，传闻中最富有神话色彩的是所谓的温州炒房团。传说他们到那里，那里的房价必然飙升。事实并非如此！上海就此做过细致调查。全面统计的结果是：两年多来温州购房团和个人来上海购房共计为１５亿元，这些房屋除了自住一部分外，其余的部分绝大多数还在温州人手里而没有大量的倒卖。上海市是我国最大的住房市场，每年住房销售总额超过１０００亿元。温州购房团两年多来在上海购房使用了１５亿元资金，不算一个小数目。但用于经济实力强大的上海，则仅仅等于其两年销售总量的０．７％左右。这样小的比重，不会对上海的住房市场和房价产生什么影响。

商业行为永远像个哑谜，一个秘密。土地是最大的商品，这商品就捏在政府的手中。动辄几亿元、几十亿元，土地卖出去了，钱去了哪里？买房的地价究竟是多少？房价里究竟有多大的利润？就像我们在看宇宙的黑洞，充满神秘和猜测，我们只能从间接的观察来推算它的存在一样。公正、廉洁、透明地施政是政府一定要做到的，也是克服商业腐败最好的武器。政府可以卖地，可以从买卖中得到可观的第二地方财政收入，取钱有道用之于民。城市的基本建设需要大量投入，投入是多少呢？是否把钱都作为公务员灰色收入进了私囊呢？一位新入门的公务员自我透露工资信息：1200元/月的基本工资，最后到手却是年收入八万元。财政的钱是哪里来的？心中有个大大的问号！2004年中国500强利税大户里还看不到房地产的身影，而2005年的排行榜里已经能看到它们崭露头角。可以看出来房地产绝对不是微利企业，而是暴利企业。难怪有人说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92%，股东基本未投入注册资金的占15%；而注册资金投入量在一半以上的才占50%左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99%的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50%以上。

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“假定上帝决定不管宇宙从何状态开始，它都必须结束于一个高度有序的状态，则在早期这宇宙有可能处于无序的状态。这意味着无序度将随时间而减小。你将会看到破碎的杯子集合起来并跳回到桌子上。然而，任何观察杯子的人都生活在无序度随时间减小的宇宙中，我将论断这样的人会有一个倒溯的心理学时间箭头。这就是说，他们会记住将来的事件，而不是过去的事件。当杯子被打碎时，他们会记住它在桌子上的情形；但是当它是在桌子上时，他们不会记住它在地面上的情景。”（时间简史：史蒂芬·霍金）

宇宙的黑洞不会无限地膨胀；　房地产也不会凌驾于市场规律之上。高层已经开始密切关注房地产畸型发展的轨迹，打击商业贿赂作为整顿市场的首要战役。房地产的黑洞吞噬的公正、廉洁经过碰撞正以崭新的面貌出现。房地产——中国的黑洞正在塌陷。宇宙中一切都不是孤立存在的、所有物质之间都有千丝万缕的内在联系。“黑洞”现象的产生也不是偶然的，而是在自然规律内物质循环演变过程中一个重要环节。

想引用英国著名的科学家霍金先生演讲稿里的一段话作为本文的结束语，

“为何宇宙是我们看到的这种样子？这回答很简单：如果它不是这个样子，我们就不会在这儿！"

2006年9月7日深夜于上海

-全文完-